【新時代 新作為 新篇章】有據可查、有法可依 業委會運轉有了“無錫規則”

一個小區管理得好不好，業委會的作用舉足輕重。昨天獲悉，經過3年多時間的醞釀，無錫市住建局制定的《無錫市業主大會和業主委員會工作指導規則》（以下簡稱“指導規則”）已正式出臺，并于5月1日起施行，使街道、社區規范指導業主委員會活動有據可查，有法可依。“指導規則”還明確了街道社區黨組織審核把關和小區內公示程序，從而加強了黨組織在業主委員會組建階段的指導監督力度。

5人當選即可成立業委會

“指導規則”對業主大會籌備組人數、組成人員、公示、籌備程序等都作出了具體規定，方便市民對照實施。“今后，只要有5人當選，即可成立業委會。”市住建局物業管理處相關負責人介紹，過去，上位法只規定業委會由業主大會選舉產生，由5-11人單數組成，但實際操作過程中，有的小區住戶多，業主大會籌備組初定要選舉7名委員，但最終投票結果卻只有5人滿足“雙過半”的選舉要求，業委會能否成立？據悉，過去由于沒有統一規定，各個街道的操作方法不同。此次“指導規則”明確，上述情況可以延長30日對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選，補選仍未達到預定人數的，也可以成立業委會，人數以最終入選人數的單數為準。“這樣就能幫助更多的業委會順利組建，成功上馬。”當然，在成立過程中，也發現了很多小區的業主認為籌備組成員中的業主不宜作為業主委員會候選人，為了防止籌備組成員既當運動員，又當裁判員，“指導規則”第23條還規定：“確定籌備組業主成員是否需要回避業主委員會候選人的選舉；如需回避的，則增補籌備組成員。”

十種情況不宜入選業委會

“指導規則”要求業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，還特別強調需要“模范履行業主義務”、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔。

該人士表示，有些人進業委會的動機不純。有的人一次性繳納欠了很多年的物業費，目的就是為了進業委會；有的業委會成員用小區公共收益外出旅游，更有甚者還在夏天給自己發高溫費……種種這些，都是不合規的。因此業委會的人選很關鍵。“這個人必須是出于公心，要公正。”

“指導規則”第48條規定，有下列情形之一的，不宜作為業主委員會委員候選人：違反國家法律法規，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；違反黨紀、黨規，正在被立案調查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；參與邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會穩定的；利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的；采用不正當手段阻撓業主大會、業主委員會會議正常召開、選舉及表決的；在本小區物業服務企業工作，應當回避的；拒繳或者未按合同約定繳納物業服務費，或者煽動其他業主拒繳物業服務費的；拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的；在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法部門責令整改且尚未整改到位的；法律法規規定的其他情形。

業主大會表決事項公示有規定

法律規定業主大會召開前，大會要表決的事項必須在小區公示，“但因為沒有明確以何種形式公示，有的業委會拿一張A4紙，往小區門口一貼就完事了，根本不考慮小區有幾個門。往往業主事后才知曉，要推翻大會決定，從而引發矛盾。”

“指導規則”就此明確，業主大會召開15日前，會議召開的時間、地點、表決事項等都應在物業管理區域內的出入口、大堂、電梯廳等人員進出通道進行公告。對業主大會的有效性，也劃出了“雙過半”的硬杠杠。所謂“雙過半”，即業主大會會議應當有物業管理區域專有部分占建筑總面積50%以上的業主，且占總人數50%以上的業主參加。

“采用業主代表大會形式召開的會議，業主代表應在參加會議的前15日，就會議擬表決的事項，書面征求其所代表的業主的意見。表決意見經業主本人簽字后，由業主代表向大會呈交。”相關人士表示，也就是說，如果要代表50位業主參會，就必須拿到50位業主的意見，所有意見匯總實現“雙過半”，會議才生效。這一規定就是為了避免“被代表”情況的發生，提升業主大會決策的公平性和有效性。同時，第43條明確了召開業主大會時，應當邀請街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會參加。

小區經營性收入由業主大會決定

“指導規則”對經營性收入怎么用、怎么規范都有說明。首先小區的經營性收入屬于全體業主。業主大會是小區的最高權力機構。業委會由業主大會選舉產生并執行業主大會的決議。因此由業主大會決定的事項多達13項。其中，涉及經營性收入的，“指導規則”第15條明確了由業主大會決定“修改利用共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權、管理方式等”；同時，“審議并監督業主委員會利用物業共用部位和共用設施設備經營性收支使用情況。”

第80條規定：經營性收益可以根據業主大會決定，直接用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。經營性收益應當按照規定使用，不得擅自挪作他用。

第81條還規定：經營性收益的收支情況應當接受全體業主的監督以及社區居（村）民委員會的監督、指導和檢查；每半年在物業管理區域內顯著位置公示。公示項目包括總賬、科目匯總表、明細表等。（練維維）